以公共交通引導城市開發(fā)，近期蘇州“動作”頻頻。10月26日，江蘇首個與城市更新相結合的TOD項目——蘇州地鐵6號線懸橋巷站TOD正式開工，預計3年內投入運營。11月9日，蘇州軌交集團根據蘇州不同地塊的特色風貌和資源稟賦，發(fā)布“四大TOD開發(fā)策略”。11月27日，蘇州地鐵8號線鑊底潭車輛段及上蓋平臺項目綜合樓主體結構封頂。

TOD，即以公共交通為導向的開發(fā)模式，在地鐵領域體現為車站、列車車輛基地等上蓋商業(yè)、住宅、文旅項目。蘇州軌交集團董事長金銘認為，TOD就是打造一座生長在軌道上的“微型城市”，構建“衣食住行游購娛”一站式生活圖。

舊巷老宅，變身旅居新地標

蘇州既有小橋流水的古韻，也有活力現代的新風，地鐵TOD開發(fā)如何展現這一“雙面繡”？“蘇州地鐵開通于2012年，經過十余年沉淀，我們熟悉這座城市的每一寸土地。”蘇州軌交集團副總經理朱寧說，蘇州地鐵TOD開發(fā)因地制宜，讓TOD項目與城區(qū)特質深度融合，分為“復合立體城市型”“站城一體樞紐強化型”“文化地標城市客廳型”和“數字生態(tài)產城創(chuàng)新型”4種TOD開發(fā)模式。

近期開工的懸橋巷地鐵站TOD，是“文化地標城市客廳型TOD”代表。該項目位于姑蘇古城核心區(qū)，東接平江歷史文化街區(qū)，北接觀前街商業(yè)街。蘇州軌交集團資產經營公司總建筑師劉海艷介紹，利用站點周邊景點薈萃、游客眾多的文旅資源優(yōu)勢，懸橋巷站TOD項目將被打造成集商業(yè)、文化、藝術、酒店、旅游等業(yè)態(tài)為一體的古城旅居新地標。其中，地上有三至四層，面積1.5萬平方米，以酒店公寓為主，地下約1.3萬平方米，與懸橋巷站無縫銜接，擬引入美術館、音樂餐吧及小型商業(yè)。

懸橋巷站TOD項目施工現場四周都是舊巷古宅和老城商業(yè)街，在這里建造TOD無異于“螺螄殼里做道場”。“我們一直在思考，如何既充分尊重歷史風貌，延續(xù)古城肌理，又體現現代感，吸引游客和年輕市民前往？”劉海艷說，設計懸橋巷站TOD項目時，他們邀請上海張園綜合性保護開發(fā)項目的顧問公司出謀劃策，在不破壞歷史文化街區(qū)格局、風貌、空間尺度的基礎上，探索地域特色建筑的現代演繹。比如，地上建筑風格注入粉墻黛瓦的蘇式民居元素，整個項目橫跨懸橋河而建，保留“院—巷—河”的江南傳統(tǒng)建筑格局。

TOD規(guī)劃,讓生活便利高效

“TOD開發(fā)追求地鐵與城市的雙贏。”朱寧介紹說，在蘇州地鐵4號線察院場站，有一條“TOD通道”，直觀地向市民展示蘇州地鐵TOD的特色和布局。行至通道盡頭，一個透明的TOD模型引人注目——地下一層，地鐵列車穿梭，P+R停車場（駐車換乘停車場）就在軌道一側，市民可以把車開到地下，直接換乘地鐵；地上幾層，分別是居住、購物、休閑娛樂區(qū)。

“通過TOD和地鐵的結合，我們致力于打造‘風雨無阻的歸家動線’。”朱寧說，TOD的理想形態(tài)就是家、工作單位、商場、醫(yī)院、學校、景點都能通過地鐵無縫銜接，時空距離被大大縮短。

讓市民生活變得便利、高效、品質更高，是TOD的使命。與此同時，TOD通過集聚人氣，增強城市活力，填補地鐵建設、運營虧損。朱寧介紹，從建設、運營成本看，地鐵堪稱“奢侈品”，當前建設一公里地鐵的成本是5億—6億元，地鐵開通后，一公里的全壽命運營成本是10億—12億元。“地鐵建設、運營全部依賴財政補貼不現實，作為國企，我們須增強自我造血能力。”朱寧說，通過高強度開發(fā)，把資源要素集中至站點周邊，增加地鐵售票收入，帶動地塊升值、產業(yè)興旺，這是TOD開發(fā)的邏輯。

梳理蘇州軌交TOD開發(fā)的四種策略，一種與城市更新相關，其余三種均與新城開發(fā)相關。不難發(fā)現，蘇州幾乎每一個區(qū)都有規(guī)模可觀的TOD項目規(guī)劃或在建，TOD在與這座城市共生共長。

比如，“站城一體樞紐強化型TOD”的代表桑田島停車場TOD，所處的桑田島集聚人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、新能源等眾多新興產業(yè)，3公里范圍內有華為(蘇州)研究所、協鑫能源中心等產業(yè)園，緊鄰在建的滬蘇同城化樞紐——蘇州東站。“數字生態(tài)產城創(chuàng)新型TOD”的代表品匯左岸商務廣場位于蘇州市吳中太湖新城·數字經濟創(chuàng)新港，上蓋于蘇州地鐵4號線支線蘇州灣北站，匯集了星級酒店、辦公樓、公寓、精品商業(yè)。“復合立體城市型TOD”的代表鑊底潭車輛段TOD，地處獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)，受蘇州地鐵2、8號線輻射，住宅、公寓、商業(yè)、教育配套一應俱全。

TOD“更新”，地鐵商場互聯互通

TOD與地鐵同步開發(fā)，在蘇州已成共識。今年6月開通運營、實現滬蘇地鐵“牽手”的蘇州地鐵11號線，其主體段橫穿昆山。蘇州軌道交通市域一號線有限公司董事長周禮介紹，蘇州地鐵11號線建設過程中，他們主動對接相關單位，配合沿線城市更新、TOD站城一體發(fā)展。未來，該線將有7個以上的站點TOD項目陸續(xù)投入運營，包括擁有950個停車位的城市廣場TOD，位于昆山市陸家鎮(zhèn)境內、帶動小城鎮(zhèn)配套更新的菉葭站TOD，位于滬蘇地鐵換乘處的花橋站TOD等。

此外，蘇州地鐵還積極在現有商場增設出入口，“更新”一批TOD。比如，位于姑蘇區(qū)的美羅商場是蘇州高端商場，地處鬧市，停車不便，而蘇州地鐵4號線察院場站出入口離商場大門又有些距離。于是，蘇州軌交集團買下該商場附近樂鄉(xiāng)飯店地塊，進行互聯互通開發(fā)。

在朱寧看來，不論是新規(guī)劃、建設TOD，還是增進地鐵與現有商場之間的相互聯通，其本質都一樣——“通過TOD開發(fā)，把人流量引過來，既增加商場人氣，也增加地鐵人氣”。